晚上跑步的时候继续理了下思路.
如果说房地产的繁荣是货币宽松导致的.
那么基于这前提,直接的渠道应该是信贷的宽松.
原则上来说,信贷出去的资金应该是首先到各层级的生产上面,然后经由生产下传到消费及其他.
也就是说,应该是从生产到工资收入水平再到物价反应上面.
这是要给比较标准的宽松路径.
把房产消费作为寻常消费的一个环节的话,增长的幅度应该是基本同步于物价,相关于收入增长水平的
然而实际的感受可能是房价的增长速度远超物价和薪资水平的增长.
那么反过来也就是说实际并不是这么一个反馈过程.
考虑信贷扩张这个是基本事实的话,那么就有可能是资本的流向并不是走生产到消费的过程.
回想两个东西.
地方政府债务和信托违约.
一般来说,地方经济的发展套路无非就是招商引资.
配套的就是各种工业/第三产业服务区块的建立.
这里就涉及到地方政府信托举债.
假设宽松的货币政策第一步到达的就是这个地方的话.
那么接下来按照常规的思路就是基于开发区的一个地产增值预期.
基于的前提是经济发展带来的便利,以及地方资源的倾斜带来的周边地域的房产增值契机.
这个不能说是不理性/不合理的.
因为确实存在相对确定的可能性和预期.
当然前提是地方投资真地起到了效果.
那么在这样一种一致预期下,有民间资本参与投资/投机也是和理所当然的事情.
然后考虑一个工业园区相关的前提事件.
征地拆迁.
新的经济中心和产业区对土地的规模化有一定要求.
于是,征地拆迁也就是自然而然的事情.
考虑到一般人并没有什么特别的理财和资金管理方式,以及拆迁的直接结果是重置业.
联系新园区周围的地产增值契机和民间资本的投机性,对周边房产做一到两轮的换手还是比较合理的.
一是回迁的需要.
二是个人迁移和投机管理的转手.
就这个阶段来说,价格应该还是比较合理的水平.
即使有一定的溢价,从长期来说,也只是一些价格水平的浮动性表现.
然后考虑一个问题.
如果这种政策性的基建无止境地扩张呢?
或者说,对这种扩张,存在一个比较长周期的持续预期呢?
那么在"经济回报带动周边房价相对其他地区溢价"的预期也不变更的前提下,直接的结果自然是征地拆迁成本提升.
以及跟重要的投机回报的明确预期.
这个时候考虑企业借贷.
原则上来说企业贷款的用途和去向是有着一定程度的监管的.
但通过关联交易等,也并不是说不能挪作他用.
尤其如果考虑.
对于传统的生产加工交割型企业来说,通常在上下游之间存在一个款项的信用期.
而且一般可能长达3个月甚至一年的交割期.
对于借贷来的资金,就至少一定程度上存在一定的闲置时期.
作为一种金融资产进入投机行业,虽然有些激进,但也不是完全不可能的做法.
那么,把这个作为第二阶段来看的话,存在什么问题么?
企业通过信贷通道到地产投机,而地产在一个比较一致的预期上面存在的较大的获利空间.
于是,反过来对企业的资产状况有某种程度上的良性反应/扩张.
但如果这种利润率不断攀升的话,资本的扩张就可能掩盖掉实际运营状况的一些问题.
一种最直接的问题就是生产或者主业萎缩情况被金融资产的增长所掩盖.
另外一种可能性就是款项逾期造成的流动性问题导致上下游产业的连锁性恶化情况.
在这种情况下,实际生产存在问题,造成产业的萎缩,直接的后果就是失业率和收入水平以及整体社会消费水平的衰退.
而由于生产的减少,可能相应地存在供给下降造成的价格水平反而上涨.
这里的问题在于,金融资产能一直增长下去么?
即使在不改变信贷无限扩张的前提下.
因为信贷在不违约的前提下始终存在这一个偿付成本.
即使作为循环贷款,无限展期的话,也无可回避地要面对不断攀升的负债成本.
那么用什么来支撑这种摊薄呢?
原则上来说,偿付的预期除了政府的信用之外,起经济上支撑作用的还是基建开发的回报预期.
也即是最初的招商扩张预期.
对于一些地方而言,这种回报的预期并没有缩减.
尤其是一些发达城镇.
毕竟是内在的实际扩张需求.
而对于一些欠发达或者扩张动力不是那么充足的地方,就不一定有那么强有力的支撑了.
如果回报支撑不那么强烈,也就是存在着债务违约的风险.
一旦违约,那么就涉及几个问题.
一是对于基于经济建设回报预期的周边地产增值预期的破灭.
这个就牵涉到投机的各种民间资本.
尤其如果考虑前述所假设的企业的话,就是地方企业产业节点开始的流动性问题扩散.
针对企业的性质和影响力来说,可能是跨区域的连锁效应.
二是对于贷出方的银行来说就是一笔坏账问题.
隐含的意思就是不良资本增多,资本充盈率受影响.
从风控角度上来说贷款发放会更更趋谨慎,从而在形式上缩减货币的流通率和乘数效应,造成某种程度上的通货紧缩现象.
如果不良率达到一定程度,那么即使央行持续不断地做宽松政策,在一些银行业管制条例的约束下,也可能起不到什么实际的效果.
也就是说,对于银行来说,根源在不良率.
如果稍微扩展一下的话,可以联想下不久之前的关于下调银行拨备覆盖率的消息.
基于这两点的话,一个明显的结论就是违约的危害还是系统性大范围的.
所以,某种程度上来说,债务问题得消化而不是让其自然发生.
债务问题的核心在于信贷扩张带来的投机风险累计.
考虑到风险已经差不多到了一个容易兑现的水平,所以即使停止扩张信贷,也并不能解决问题.
更何况,考虑到如果实际经济萧条的话,可能更不能停止信贷的扩张乃至进一步夸大刺激.
一种消化方式就是中止风险的累计.
即消除或者终止投机的预期.
也就是说,在风险兑现/爆发前,让其停止运作.
或者把去库存这个词放到这里,从另一个角度理解.
即如果不考虑房价是不是虚高,而是尽可能地把当前的价格水平兑现,终止债务的进一步扩大和恶化.
这样的话,只要不再让投机资本进入这个击鼓传花的环节的话,就存在消化风险的可能性.
所以在这个前提假设下,进一步刺激房地产的消费是符合逻辑的.
但对应的应该有对投机资本的管控,尤其是走企业信贷通道的资金的合规使用的监管加强.
而对于专门的投机资本,反而可能并不是一个问题.
因为毕竟是正常的投资活动,无可厚非也合理合法.
最重要的一点是对于整体经济来说,并没有什么决定性的影响,不像生产链条上的流通资金那么重要.
但是这个对于本身有着内在扩张需求的地区而言有没有意义呢?
对于企业信贷的违规使用问题,道理是一样的.
但对于投机资本来说就不太一样了.
因为基建投入的回报预期是坚苦的,于是对于民间资本来说,投机行为的影响就不能完全忽略.
在价格水平没有超过当地的收入水平以及增长水平的前提下,任何投机行为造成的价格上涨都是合理的.
从长期来看,总会到达一个价格/收入的边际条件.
投机不过是缩短了这个过程而已.
所以,对于这些地区,在这个阶段合理不合理只是看是否超出收入水平而已.
这里一个比较微妙或者会所有趣的问题就是.
在有投机推动的情况下,价格水平存不存在超出收入水平的情况.
对于一个地方而言,土地资源是有限的.
而同时收入水平的变化又并不是一个层级均匀和对等的结构.
也就是说,存在这一定程度的优胜劣汰的贫富不均现象.
在竞争资源有限的情况下,自然会出现一个定向的流动和聚集.
同时,由于收入的增长分布并不是一个线性的分布.
所以,必然地区域的竞争和价格分布会呈现某种量子化或者说离散性分布.
也就是所谓的天花板造成的阶层隔离.
从表现上来说,就是可能存在一些中心城和卫星城的区别.
或者说以商圈和办公区做分割的某种收入水平的隔离带.
区域中心的区别/区分则可能是一个跟交通遍历程度相关的函数.
也就说制约与人的活动范围.
所以某种程度上来说,只要一个地方的内在扩张需求或者说人流流动没有改变,价格水平的任何变化都是合理的.
因为存在这一个自然的市场调节过程.
所以,如果以这个角度审视城镇化的话,可能重点就不是放在欠发达地区,而是应该考虑饱和发达城市的周边.
在交通距离上做一些筛选功能迁移,并由此做进一步扩散结构.
某种程度的社会主义.
以"平均"/均线调整扩散为核心的先富带动后富思路.
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