所谓的高房价和城镇化的一点关系

看几个数据.

2015年北京商品房销售额为3,517.65亿.
上海5,093.55.
深圳大约2,822.
广州约2,415.

北上广深大概就是3,517.65 + 5,093.55 + 2,822 + 2,415 = 13,848.2

2016年第四季度居民累计可支配收入是23,821亿.
折算一年的话大概就是23,821*4= 95,284亿.
按北上广深占8成算就是76,227.2.

于是13,848.2/95,284 ~ 18%.

也就是只需要18%的可支配收入就可以cover目前的房价水平.

推而广之的话,只要整体可支配收入的某个比例大于销售额的话,房价无论怎么涨都是合理安全的.

反过来说不合理的边界在于收入水平的增长.

但这里比较吊诡的地方在于收入水平的非平滑分布.

也就是说收入水平的分布并不是一条平坦的曲线.

所以把它拆分一下的话,是一个由基数*增长率构成的条状分布.

这样的话,实际的安全边际就有最小的基数*增长率带决定.

或者说存在一个边际值,使得这个值以上的总和能够cover对应的每年新增销售面积的话,就还是安全的.

那么考虑下销售面积锚定的对应安全边际带.

如果两者存在一个比较合理的同步锚定的话,那么无论实际上无论价格水平如何波动都是合理正常的.

考虑,如果存在不对称的情况.

如果某个销售层级对应的边际层级出现不对等的情况的话,那么无非就是两种情况.
一种是销售层级过多,导致供给过量的价格走低,称为A类.
一种是销售层级稀少,导致需求过高的价格走高,称为B类.

先看A类.
如果A类的上层边际层级的情况是对等或者说也是A类的.
而下层边际层级无论是什么情况对于消化过剩都是无能为力的.
那么对于当前边际层级来说,销售无法消化,价格自然是继续走低的.

如果上层层级是B类.
那么就存在B类向A类吸收一部分销售的情况.
由此衍生三种结果.
一种是过量吸收,使得A类转变为B类.
一种是恰当吸收,使得A类变为均衡状态.
一种是少量吸收,A类依然处于过饱和状态.

于是,如果objective function是为了维持边际和销售层级的对等的话.
唯一的策略是通过B类转化A类.
也就是通过边际阶层的向下吸收.

类似于二线吸收一线的购买力.

然后看B类.
B类的上层边际层级无论是A类也就是上层有富裕的话,B类也无法吸收.
因为一开始的收入水平划分决定的.
而如果上层边际层级是B类的话,只会让当前边际层级的供应减少需求更高.

如果B类的下层边际层级是A类的话,就是A类的第二种情况.
存在可能的转化均衡.
或者同化为B类.

而如果下层层级是B类的话.
要没是本阶层转化为均衡情况,或者保持B类.
但下层层级是必然会演变为更加剧烈的B类的,因为同样的供给减少.

因此对于B类来说,合理的决策是构造富余的A类下层层级.

类似于二线以下的过剩发展.

于是综合两个策略的话,实际上是一个类似于农村包围城市的过程.
最基础的开始点在于最外围的供给过剩构成.

而实际上,这个策略最开始要解决的问题是,在无论价格如何波动的情况下.
都能提供一种机制使得各种层级能够自动调整至均衡条件.

考虑实际就是无论价格水平如何上涨,都能够保证层级的自适应性.

某种程度上来说,通过中心价格的上升,推动的是某种形式的阶层外延扩散.
而这种扩散带来的一个重要特征就是对应层级的收入水平的由中心到外延的扩散.

形式上来说就是通过不断拉高中心水平,然后制造级差过剩来达到某种形式的被动带动效应.

因为从策略上来说,就是通过加强中心的辐射强度变相地增加外延的辐射强度.
从而即使不能够消除差异,也能够在实际上增加外围的强度.

所谓的高房价和城镇化的一点关系.