无解的房价

今天看到对二手房征收20%差额所得税的消息,在某群里略微谈了下,感觉可能会起反效果.
毕竟这是可转移的成本.
不管高房价是什么原因,只要没有达到承受上限,最终都可以被消化掉.

实际上,这个所谓承受上限多数时候是没什么意义的.
只要小于人均一生的可支配资金数量,那么就还会有上升空间.

价格的变动通常是受直接的买卖双方决定的.
要么是需求旺盛,顺理成章地提高价格.
要么是对于卖方来说,低价多销并不优于高价滞销.

对于前者,基本上是无解的问题.
如之前所说,只要不到上限,就可以一直攀升.

而后者,则可以考虑的东西比较多.

降价反而降低收益,也就意味着由低价造成的销售额上涨弥补不了损失.
换句话说,就是买方的购买能力并没有因为价格的降低而成比例地增长.
也就是购买力或者说收入水平所限制.

则解决方法只能是寄托于经济水平的上升.

换个角度想的话,如果削弱高价带来的利润空间,那么均衡点就可以向低价靠拢,由量弥补利润差.

一个可能的方案就是让卖方的持有成本跟数量成正比.

但是如果只是政策性地通过税收之类的手段跟空置率挂勾,那么最终也会发生成本转嫁.
毕竟,从严格意义上来说,这并不构成必要成本.

也就是说,凡是通过增加持有成本的手段,最终都有可能转移到买方身上.
这样似乎又无解了.

但如果比较系统地看待利润这个问题的话,就可能不一样了.
毕竟所谓利润不是一两次词的交易构成的.

考虑到房地产行业的特性,如果没有足够的资本供运转的话,就可能会产生风险.
而如果在融资渠道受限的话,那么就只有依靠自身的快速收回成本来完成.
这也就有可能变相地增加持有成本.
因为持有地越久,周转周期就越长,结合考虑周期的收益率的话,那么在计算真实收益率的时候就有两个因素考虑了.

也就是说,即使周期收益率变低,但是如果周期同时变短的话,降低价格也是有利可图的.

因此,这个解决方案的关键点在于银行借贷的控制和其他融资手段的约束.

当然,现实情况可能更复杂些.
因为它确实可能是某种程度上的需求旺盛.
比如购买固定资产作为投资保值手段.

只要房价的涨幅大于年利率加上贷款利率的话,一般就认为是有利可图的.
在某些全款投资的情况下,只要大于年利率即可.

这个还是相当容易达到的.

所以,提高首付比率某种程度上来说可以减少一些小额的投资参与度.
而房产税和利率调整也可以相当程度地组织资本进入.

然而,这毕竟只能稍微降温而已.
并不意味着不能反弹.

因为在这些政策前的资本收益率是基本不受影响的.
也就是说,只要不出现价格负增长,那么他们的利润是有保障的.
也就是会到前面所说的,降价出售并不会给他们带来额外利润.
因此,他们的成交价格必然会高于一定水平.
同时成交量的多少决定新水平的高度.

也就是说,只要还有这部分前期投资在,那房价就不太可能会负增长.

而由于是固定资产投资,拥有非常良好的抗通胀能力和收益率,所以很难会被置换成其他投资产品.
尤其在当前环境下,基本没有安全系数类似的替代产品,或者其他更高收益率的风险产品存在.

所以,如果没有其他投资渠道的话,即时能够暂时抑制新资金的流入,但是老资本依然无法消化,最终只能反弹.

所以,某种程度上来说,房价是地区发展不平衡,加上贫富差距造成的.
尤其后者可能更具有影响力.
因为即使地区人口均衡了,也避免不了投资行为产生的负面影响.