最近某朋友有些许购房意愿,于是就跟着另一个朋友陪着去看了下.
反正闲着也是闲着.
后来想想,其实挺有意思的.
一个是自己这些年来待过的地方/城市,似乎在房价方面是一个比一个高.
广州上海北京深圳.
就现在租住的这个小区,大概两年前搬来的时候差不多就是3w,3w5左右吧.
最近路过越来越多的链家门口和销售,貌似已经差不多6w,6.5w了吧.
也就是两年差不多的时间翻了个倍.
远一点的,某前同事好像150w在龙岗买过一套,前几个月貌似卖了.
在职的时候聊过他的心里价位大概是180w.
估计差不多也是这个价格出手的吧.
粗略算下也是20-30%左右的涨幅.
算两年的话,差不多年增长10%+吧.
某自己的房子还有去年看的某复式公寓也差不多现在翻倍的样子.
再往北点到坪山也差不多是2w起了.
惠州交界处目前也大概是8k+.
想想也挺有意思的.
这k和w的区别也大概就是直属行政区域的区别.
价格体现在这,那么至少说明构成部分里行政区域至少有相当权重.
之所以说是行政区域而不是地理位置,是因为两者空间距离其实相差不远.
另一个例子就是深圳辖内的南山跟罗湖.以及南山内的前海深圳湾香蜜湖之类的比较.
以及其他地方城市的比较.
与其说是以行政权证为主,倒不如说是跟商业发展配套的成熟度相关.
某种程度上来说也是一种口碑效应的因素加成.
毕竟现在的一般居住社区建设,附带一定的商业附属配套是真自然的事情.
但毕竟来说,很难形成超规模的聚集效应,然后产生附加价值.
当然,像一些巨型社区可以自我闭合相当一部分需求,然后反过来促进.
尤其在购买力水平上面造成的消费聚集推动.
所以,从某种层面上来说,如果把房价按区域做个heatmap的话.
大致可以看作是一种社会阶层的promotion graph.
毕竟,一定范围内的资源是有限的.
所以大致是遵循供需反应的.
而非中心的热度变化,则更像一种事件预期.
更多的是一种资本的需求驱动.
就像A股市场的事件驱动一样.
并不是因为内在价值有所变化,而是有某种变化的预期.
然后遵循默认的规则去提前兑现而已.
所以,某种程度上来说,不能说A股市场或者房地产存在炒作行为.
而是某种预期的强制兑现.
或者说,一些先行资本将这种预期以价格的方式打包成了一种call option.
跟后来的需求者或者说跟风者做了一个类似套期保值的操作.
将远期的价格波动风险转嫁给了后者.
毕竟,就像某些startup,讲个故事,你愿意听,且有钱愿意投.
那是你自己的判断.
对于他人来说,没有所谓的对错.
所以,这里就有了第二个有意思的点.
就是房产这种特定固定资产的玩法.
几年前刚接触经济金融相关东西的时候,跟某些朋友扯过.
如果有一笔足够全款的现金,那么是全款买房还是经可能地贷款买房.
现在看其实就是一个简单的现值加机会成本的问题.
而且以现有的速度和趋势来看,选择后者几乎是毫无疑问的.
考虑首付百分比为down_payment,手头现金为money,利率为interest,年回报/增幅为premium.
那么实际后者回报是杠杆率为money/down_payment的premium跟interest的差额.
按4成首付,8%利息来算,年增幅只要3.2%就够了.
这个看起来是轻而易举的事情.
即使考虑到跟premium本身的benchmark,年增幅也只需要5.4%就够了.
所以就现金和房产两个方案来说,自然是持有房产是一个dominate的option.
当然,这里是没考虑风险的.
因为这里的因素比较复杂.
比如一线城市跟以下城市有着明显不同的risk structure.
尤其是上面提到的区域集中的feature的权重有本质的差别.
然后考虑第二个方案.
money有asset的年回报.
那么benchmark就变为
(money/down_payment) * premium - interest - premium < asset
->
(money/down_payment - 1) * premium - interest - asset < 0
按上面给的数值简略带入一下的话就是
asset > 2.5*premium - 0.08
即使premium是5.4%这个基准值,那么asset的收益率也需要是5.5%.
于是,这个从直觉上来说,也是能够直接reject的一个方案了.
尤其如果按照premium=10%代入的话,可能结果更不理想.
所以,就这几种情况而言,在premium至少保持现有水平的前提下,还有什么比投资房地产更划算的事情呢?
当然,这里其实还有一个稍微有点社会责任感的方案.
考虑把抵押出去做asset.
即假设discount的房屋的折价率.
那么,实际收益就是
(discount - interest)*house*asset + house*premium
->
(discount - interest)*asset + premium
跟benchmark之间的差额也只是
(discount - interest)*asset + premium - ((money/down_payment - 1) * premium - interest)
->(discount - interest)*asset + (2-money/down_payment)* premium + interest
-> discount*asset + (1-asset)*interest + (2-money/down_payment)* premium
0.6a+(1-a)*0.08 + 0.5p
52a + 50p > 8
以杠杆率2.5,折价0.6,利息8%代入的话
->52*asset - 50*premium > 8
那么即使premium算20%的话,asset需要35%左右.
如果进一步考虑,允许未清偿的房产再抵押方式的话.
也就是说再加入money/down_payment的杠杆的话.
则有
((discount - interest)*asset + premium)*(money/down_payment) - ((money/down_payment - 1) * premium - interest)
->(discount - interest)*asset*k - premium + interest
-> discount*(money/down_payment)*asset + (1-asset*(money/down_payment))*interest - premium
-> 1.3*asset > premium - 0.08
同样如果premium算20%的话,asset只需要到9%+了.
也就是说,在允许再抵押的情况下,对整体经济是有一定积极作用的.
毕竟,asset是实际进入生产相关渠道的,对整个产业的上下游有乘数效应.
问题在于如何合理合法化这种再抵押方式.
考虑如果可以把成本打包为债券或者无抵押发行等价的债券.
那么就是实际地把房产变现.
也就是把债务方从银行变为债券持有人.
而如果银行再作为债券持有人持有这些债券的话.
然后通过最近的信贷资产质押再贷款的方式,以某种形式上的暂时地把债券"移交"到央行.
那么,从某个层面和角度来看的话,其实算是企业利用未偿付的房产做了二次贷款.
或者说是把原来流动性不好的固定资产,变为更活跃形式的现金流了.
对于因为资金问题运转不良的企业来说,应该可以起到一定的正面刺激作用.
关键的问题在于,这比新的现金流能否回到正常的生产序列中去.
毕竟,本质上这是个加杠杆的行为.
前车之鉴依然历历在目.
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