关于房价,考虑总价为p,7成按揭,5.4%的利率,30年360期.
则月还款额d与总价的关系为:
d=0.7*p*(0.054/12*(1+0.054/12)^360)/((1+0.054/12)^360-1) = 0.00393*p ~ 0.004*p
也就是说,房贷每存在一个百分点的弹性,就对应这0.004个百分点的总价提升空间.
对于一个月净收入30k的家庭,15k房贷的话.
也就是还有15k的弹性空间,即100个点的弹性空间.
对应地就是对于房价来说,就至少还有100*0.004 = 0.4 ＝ 40％的上升幅度.
这里只是随便举个数字.
实际上,如果考虑到各个层次人群的收入水平分布的话.
理论上就存在一个对应的房产价格水平需求曲线.
直观上来说,也就是对应着不同层次房价的一个临界点.
而考虑对于部分高收入人群来说,弹性空间可能远不止100个点.
所以,对于地区性甚至区块性的房地产热度/健康度有别也就不难理解了.
某种程度上的经济基础决定上层建筑.
这里可能还有另外一个约束就是首付l的承受范围.
250*d=p=(10/3)*l
->
75*d = l
如果认为d的上限是月收入的话,那么实际上首付的上限区间在6.25年收入的范围内.
当然,考虑到中国存在比较复杂的信贷拆解渠道,这个约束某种程度上是可以忽略的.
所以,关键的还是跟贷款弹性空间有关的那个约束.
然后考虑下投资性的行为.
假设有250d的资金,那么就能够支付三套75*d的房子的首付.
此时还剩25d的现金,也就是能够支持大概25d/3d = 8.3个月的月供.
考虑房价年增幅为p,在第8个月出手,则3套房总价值在(1+8*(p/12))*250*d
获利为 (1+8*(p/12))*250*d - 250d + (25d -3d*8) = 188.5d.
比率为188.5d/250d = 75.4%,对应年收益率为231.1%.
即是一年2.3倍左右的风险收益.
以十年期展望的话,就是4142倍的增长.
这个是以持续投资为基础计算的.
那么换个角度思考.
在这种持续反复投入的前提下,对于流通的货币而言,相当于有一个4142倍的杠杠将流动性聚集到一个行业.
反过来就是说,如果要保持其他行业的流通率不变,那么就意味着需要补充等值的流通货币/流动性.
这并不是一个让人很舒服的概念.
某种程度上上来说,如果这个资金的规模足够大.
也就意味着在这10年里,有相当一部分的经济增长是固化在了这些固定资产的价格上面.
这样有什么问题呢?
即使经济的增长不足以继续维护这个模式,那么最理想的情况下,也还有最长8个月的时间来缓解.
而且,考虑到实际上的清偿能力弹性的分布,可能也只是错层重新撮合一下.
有实际损失的只是无法匹配的部分.
但如果是实际的经济萧条的话呢?
考虑到保守的消费观念,可能即使价格合适以及能够负担,但也并不一定能促成交易的转接的完成.
然后就是破产抵押,作为银行账上虚增的资产.
但这部分资产并不能即使变现.
同时从宏观角度来说,货币供应过剩,也不能通过流动性工具做操作.
于是局面就是实际上的通货紧缩加上货币政策的无效化.
因为无法通过降低利率刺激流动性,同时由于缺乏流动性,利率有上升的内在动力.
如果利率上升则又会进一步加剧流动性的紧缩状况.
所以可能的情况是利率不变,丧失调控能力.
然后就是联动地考虑外汇及其他.
如果人民币汇率已经国际化了,经济不景气,加上表面上的通货膨胀.
出现贬值倒也不是一个不好的局面.
如果没有国际化,基于同样的考虑,发生贬值也不算一件坏事.
只不过传导时间可能没有前者那么立竿见影而已.
但如果抛售到一定程度,央行无法释放这部分流动性的话,结果可能会更严重.
以为本来就是以为不能释放流动性造成的事实紧缩.
所以,这里需要的可能是直接市场上的,外资到人民币的变换.
不过归根到底,这个风险的基本点在于当初4142倍的资本固化造成的流动性事实缺失.
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